Saúde e Real Estate: o papel dos fundos imobiliários no setor hospitalar

No dinâmico cenário dos investimentos no Brasil, os Fundos Imobiliários (FIIs) se firmaram como uma escolha popular para quem deseja ingressar no setor imobiliário sem a necessidade de adquirir imóveis diretamente. Funcionando como veículos que reúnem capital de diversos investidores para aplicação em empreendimentos imobiliários, esses fundos abrangem uma ampla variedade de segmentos, incluindo shoppings, edifícios corporativos e centros logísticos. Dentro desse panorama, um nicho específico vem ganhando destaque: os fundos imobiliários voltados para hospitais. Embora ainda representem uma fatia menor do mercado de FIIs, esses investimentos possuem características diferenciadas e um potencial relevante, impulsionados pela essencialidade dos serviços de saúde e pela possibilidade de obter retornos estáveis a longo prazo. A crescente necessidade de infraestrutura hospitalar de qualidade e a busca por alternativas de investimento resilientes têm contribuído para o crescente interesse nesse setor.

O que são Fundos Imobiliários de Hospitais?

Um fundo imobiliário de hospital é um tipo de FII que investe predominantemente em propriedades físicas utilizadas para fins de prestação de serviços de saúde, como hospitais, clínicas e, em alguns casos, laboratórios. Ao adquirir cotas deste tipo de fundo, o investidor se torna indiretamente proprietário de uma fração desses imóveis e, consequentemente, tem direito a receber uma parte proporcional da renda gerada pelo aluguel dessas instalações. É importante distinguir os FIIs de hospitais como pertencentes à categoria de fundos de “tijolo”, que são aqueles que investem diretamente em imóveis físicos, em contraposição aos fundos de “papel”, que aplicam em títulos de dívida lastreados no setor imobiliário.

Os fundos de hospitais frequentemente apresentam a característica de serem “mono-ativo”, possuindo em sua carteira um único imóvel, geralmente alugado sob um contrato de longo prazo para um único operador hospitalar. Essa estrutura pode resultar em menor volatilidade e uma gestão mais passiva, focada na administração do contrato de locação. Os contratos de aluguel entre os fundos imobiliários de hospitais e os inquilinos são geralmente de natureza atípica, com prazos que podem se estender por até 20 anos e que preveem multas elevadas em caso de rescisão antecipada. Essa característica visa garantir uma receita de aluguel estável e previsível para o fundo e seus cotistas.

Como os fundos imobiliários podem der benéficos ao setor de saúde

Os fundos imobiliários representam uma importante fonte de financiamento para o setor de saúde, possibilitando a construção de novas unidades hospitalares, clínicas e outras instalações necessárias para a expansão e modernização da infraestrutura de saúde. Para as operadoras de planos de saúde e os próprios hospitais, o modelo de FII pode ser vantajoso, pois permite a utilização de capital de terceiros para a construção e gestão dos imóveis, liberando recursos próprios para o foco em suas atividades principais, como o atendimento médico e a gestão da saúde.

Um marco regulatório relevante neste contexto é a Resolução Normativa (RN) 392 da Agência Nacional de Saúde Suplementar (ANS), que permitiu que cooperativas de saúde, como as do sistema UNIMED, utilizassem parte de seus ativos garantidos para investir em cotas de FIIs. Essa medida facilitou a captação de recursos para a construção de hospitais próprios, contribuindo para a verticalização das operadoras de saúde, uma estratégia focada no controle de custos e na melhoria da qualidade dos serviços. Um exemplo concreto dos benefícios dessa estrutura é o caso da Unimed Sul Capixaba, que utilizou um Fundo de Investimento Imobiliário (HUSC11) para financiar a construção de seu hospital.

Esta foi a primeira vez no Brasil que um FII foi empregado para a construção de um hospital, demonstrando o potencial inovador deste instrumento financeiro para o setor. A iniciativa da InvestCoop Asset Management, gestora de recursos financeiros do Sistema Unimed, de criar um FII para a construção do primeiro hospital da Unimed em Campina Grande, Paraíba, com uma captação inicial de R$ 112,2 milhões, reforça a crescente aposta do setor de saúde no modelo de fundos imobiliários para impulsionar o crescimento e a expansão de seus negócios.

Formas de estruturar a operação de um Fundo Imobiliário de Hospital

A estruturação de um fundo imobiliário de hospital pode ocorrer de diversas formas, sendo o modelo “Built-to-Suit” (BTS) uma das mais comuns e relevantes para este segmento. No modelo BTS, o imóvel é construído sob medida para atender às necessidades específicas do futuro inquilino, que neste caso é um operador hospitalar. Antes mesmo do início da construção, é firmado um contrato de locação de longo prazo entre o fundo imobiliário e o hospital, garantindo uma receita estável para o fundo por um período extenso, geralmente com cláusulas de renúncia a revisional de aluguel e outras garantias. Essa modalidade oferece vantagens tanto para o fundo quanto para o hospital.

O fundo tem a segurança de um contrato de aluguel de longa duração com um inquilino específico, minimizando o risco de vacância. Já o hospital beneficia-se de uma instalação construída exatamente conforme suas necessidades operacionais e técnicas, sem a necessidade de imobilizar capital em um ativo de alto valor. Um exemplo recente e significativo de estruturação BTS no setor hospitalar é o caso do fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11), que assinou um contrato de R$ 621,29 milhões para a construção de um hospital que será operado pelo Hospital Israelita Albert Einstein.

O imóvel, localizado em São Paulo, será construído seguindo as especificações do Einstein para abrigar seu novo centro de oncologia e hematologia, com um contrato de locação atípico de 20 anos. Outras formas de estruturação podem incluir a aquisição de hospitais já existentes e o subsequente arrendamento para operadores (modelo de sale-leaseback), permitindo que hospitais levantem capital a partir de seus ativos imobiliários para investir em seu negócio principal.

Histórico desse segmento no mercado de fundos imobiliários

O segmento de fundos imobiliários de hospitais no Brasil, em comparação com outros setores como shoppings ou galpões logísticos, possui um histórico mais recente e uma menor adesão no mercado. Inicialmente, este tipo de fundo era considerado atípico e com baixa representatividade na indústria de FIIs. Até meados de 2017, por exemplo, existiam apenas três fundos atuando especificamente neste segmento: o FII Hospital da Criança (HCRI11), o FII Hospital Nossa Senhora de Lourdes (NSLU11) e o FII Novo Horizonte (NVHO11), com os três reunindo pouco mais de 4.400 cotistas. No entanto, o cenário tem evoluído, e dados recentes indicam um crescimento no número de fundos hospitalares listados na bolsa brasileira.

Atualmente, os fundos deste segmento negociados na bolsa possuem em torno de 11.600 cotistas. Um marco importante na história deste segmento foi a criação do fundo imobiliário da Unimed Sul Capixaba (HUSC11), que concluiu sua captação no primeiro semestre de 2018 e iniciou a construção do hospital em julho do mesmo ano. Este foi o primeiro caso de utilização de um FII para a construção de um hospital no Brasil, impulsionado pela Resolução Normativa 392 da ANS. Além de marcos regulatórios como a RN 392, a Resolução Normativa 209 da ANS, de 2009, que determinou a constituição de Patrimônio Líquido Mínimo Ajustado para operadoras de saúde, também contribuiu indiretamente para o desenvolvimento deste mercado, incentivando a verticalização e a busca por alternativas de financiamento para a expansão da infraestrutura própria.

Vantagens e possíveis riscos de investir neste tipo de fundo

Investir em fundos imobiliários de hospitais oferece diversas vantagens para os cotistas. Uma das principais é o potencial de geração de renda regular através da distribuição de dividendos, provenientes dos aluguéis pagos pelos hospitais. Além disso, a natureza dos contratos de locação, geralmente de longo prazo e atípicos, tende a proporcionar uma maior estabilidade no fluxo de caixa do fundo.

Para investidores pessoas físicas, existe ainda o benefício fiscal da isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos distribuídos pelo fundo, desde que sejam atendidas algumas condições, como possuir menos de 10% das cotas do fundo, o fundo ter no mínimo 50 cotistas e ser negociado em bolsa ou mercado de balcão organizado. A diversificação da carteira de investimentos também é uma vantagem, permitindo a exposição ao setor imobiliário de saúde, que pode apresentar uma correlação diferente com outros segmentos do mercado.

Apesar das vantagens, investir em fundos imobiliários de hospitais também envolve riscos significativos. Um dos principais é o risco de vacância, que ocorre quando o hospital inquilino deixa o imóvel ou não renova o contrato de aluguel, impactando diretamente a receita do fundo. Em muitos casos, os fundos de hospitais possuem um único inquilino (risco de concentração de inquilino), o que aumenta a vulnerabilidade do fundo a problemas financeiros ou operacionais desse inquilino. O setor de saúde também está sujeito a riscos regulatórios, com mudanças nas leis e normas que podem afetar a lucratividade dos hospitais e, consequentemente, sua capacidade de pagar o aluguel.

A liquidez das cotas de fundos de hospitais pode ser menor em comparação com FIIs de segmentos mais populares, o que pode dificultar a venda rápida das cotas no mercado secundário. Além disso, a forte função social dos hospitais pode, em certas situações, dar aos inquilinos maior poder de negociação em relação aos valores de aluguel e até mesmo em processos de despejo em caso de inadimplência. Em casos de fundos que financiam a construção (BTS), existem também os riscos de atraso na obra e de custos acima do previsto.

Exemplos de fundos negociados na bolsa

Atualmente, existem alguns exemplos de fundos imobiliários de hospitais listados na B3. Entre eles, destacam-se:

É importante notar que a lista pode variar e novos fundos podem ser lançados. Um dos exemplos mais recentes de um fundo que entrou no segmento de saúde é o TRX Real Estate (TRXF11). Embora tradicionalmente focado em imóveis de varejo, o TRXF11 anunciou recentemente um acordo para investir na construção de um novo hospital para o Hospital Israelita Albert Einstein, marcando sua entrada no setor de saúde. Este movimento representa uma diversificação significativa para o fundo e demonstra o crescente interesse de investidores e gestores no potencial dos fundos imobiliários de hospitais.

Cenário atual dos Fundos Imobiliários de Hospitais

O cenário atual dos fundos imobiliários de saúde no Brasil apresenta um misto de oportunidades e desafios. Os fundos de hospitais podem ser interessantes para investidores focados na geração de renda passiva. No entanto, o desempenho individual dos fundos pode variar significativamente. Fatores macroeconômicos, como a taxa SELIC, podem influenciar o mercado de FIIs como um todo, gerando discussões sobre a atratividade da classe de ativos em diferentes cenários de juros.

Apesar disso, o interesse por fundos imobiliários em geral tem se mostrado forte, indicando uma demanda crescente por esta modalidade de investimento, o que pode beneficiar também o segmento de saúde. Do ponto de vista regulatório, a RN 392 continua sendo um importante facilitador para o desenvolvimento de fundos hospitalares, especialmente para as cooperativas de saúde. A entrada de players estabelecidos como o TRXF11 no setor de saúde também pode indicar uma tendência de maior profissionalização e interesse institucional neste nicho de mercado.

Conclusão

Os fundos imobiliários de hospitais representam um segmento com características particulares dentro do mercado brasileiro de FIIs. Eles oferecem a oportunidade de investir em um setor essencial e relativamente resiliente como o da saúde, com o potencial de gerar renda estável a longo prazo através de contratos de aluguel atípicos. A estruturação via Built-to-Suit tem se mostrado uma forma eficaz de alinhar os interesses dos fundos com as necessidades específicas dos operadores hospitalares. Apesar do histórico ainda limitado em comparação com outros segmentos, o número de fundos de hospitais tem crescido, impulsionado por marcos regulatórios favoráveis e pela busca de alternativas de financiamento para a expansão da infraestrutura de saúde.

No entanto, é crucial que os investidores estejam cientes dos riscos envolvidos, como a concentração de inquilinos, o risco de vacância e as particularidades regulatórias do setor de saúde. A análise do cenário atual revela um mercado com potencial de geração de renda, mas que exige cautela e diligência na seleção dos fundos. A entrada de novos players e o crescente interesse institucional podem sinalizar um futuro promissor para este nicho, mas a pesquisa aprofundada e o acompanhamento das dinâmicas do setor são fundamentais para quem considera investir em fundos imobiliários de hospitais.

Este artigo tem como objetivo fornecer informações gerais, de forma introdutória, sobre fundos imobiliários de hospitais e não deve ser interpretado como uma recomendação de investimento. O conteúdo aqui apresentado possui caráter meramente informativo e não leva em consideração os objetivos financeiros, a situação econômica ou o perfil de risco de qualquer investidor específico. A decisão de investir em fundos imobiliários é pessoal e deve ser tomada com base em uma análise individual e, se necessário, com o auxílio de um profissional de investimentos qualificado.